曾经的日本能够买下四个美国？日本的房价，究竟是怎么崩盘的？

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引言

最近在网上经常可以看到与房价有关的话题：什么提前还款被银行拒绝啦，烂尾房业主联合起来拒绝还款啦，哪里哪里的房地产商为了卖房子又出了新政策了…

（烂尾楼图片）

这给许多人的感觉是，中国的房地产业好像遇上了大问题。有些人言之凿凿的说，房地产的泡沫期马上就要过去了，接下来将会面临严重的金融问题。

就像是昔日香港、日本的房地产泡沫经济一样。这话说的可能让有的人一头雾水：香港的房价暂且不谈，大家都知道那里价格高的离谱，明星能住上一室一卫的房子就是‘豪华住房’了。

这日本的房地产泡沫经济又是怎么一回事？日本不是发达国家，昔日的世界第二大经济体吗？他们的房子，也出过问题吗？

（繁华的日本曾面临过什么问题？）

一、泡沫下日本的经济繁荣

如果你回到上个世纪八十年代中期到末期的日本，你可能会看到这么一个神奇的现象：一个日本人贷款买房，随后把房子抵押给银行继续贷款，然后拿贷款的钱继续买房，再抵押，再贷款，最后一跃成为大富豪。

这怎么可能？现实又不是游戏，这种明显的BUG也会发生，而且他们看不出来，这种钱是有泡沫的，水分极大的吗！但这的确是一个真实事件，在那时，一个叫做渡边的日本人就是靠此发家的。

渡边如今的资产接近七千亿元，换算成人民币的话，大概就是三百五十亿，在此之前，他不过是停车场一个小小的包租公而已。

而这么有钱，这么豪横的渡边，也不过是当时日本的一个缩影而已。如果站在1987年日本的街头，那么随处可见的，就是挥舞着万元大钞坐出租的商务男性。

（挥舞着钞票的日本人）

那个时候，出租车的起步价就是一万日元，按照当时大概120:1的汇率来算，做一次出租车就得花八十多美元！估计美国人去日本人都不敢坐出租车。

你别嫌贵，出租车还挑客人呢，想坐还不一定拉你，还得看跟司机师傅的眼缘，付钱都得靠抢。

而这，也只是东京一个极小的缩影。那时，满世界都是日本人，他们乘着飞机到处飞，买东西，逛商场，吃就吃最贵的，什么金箔冰淇淋，金箔三文鱼…把他们代入现在的大户沙特就能想象到那是一种什么场面了。

那时日本人有多有钱，从日本女性的身上也可以反推一二。八十年代，东京的女生往往会交往四个男友，他们各有名字：上贡男，跑腿男，付账男和本命。

他们分别是干什么的呢？第一个，上贡男，顾名思义，主要任务就是上贡。女生看到什么喜欢的就让他去买。第二个，跑腿男，就是指女生出门的时候，他负责开车接送。

（描绘跑腿男的漫画）

第三个，付账男，女生在外面看到喜欢的东西，一个电话就会让他来付账。第四个本命，这是日语里的一个词语，意思是只有她才是女生喜欢的人，算是正经的‘男友’。

有的人可能会问了：一个女生交往四个男友，这些男的也同意？这是因为是那个时候的日本人，都很有钱！

在现代社会男女朋友关系，金钱是无法跨越的一道横沟。两个人人品差不多，一个人有钱一个人没钱，大多数都会选有钱的。可如果所有人都有钱怎么办呢？那就只能互相竞争。

日本当时面临的问题就是这个：大家条件差不多，都非常有钱，日本尤其是东京的女生就这么多，你不花钱还想交往？

当然，男生也不是真傻，他们也在期望用自己的行为和钱包换得女生的真心，从‘花钱的备胎’上升到本命。这么看来，这也算是一种竞争上岗。

(用钱包换来的感情，真能长久吗？)

说了这么多有关日本经济繁荣的情况，但他经济繁荣的原因似乎还没有解释清楚。那么，日本猛然上涨的经济，房地产的泡沫，到底是怎么出现的呢？

二、房地产泡沫能买下四个美国

想要了解日本畸形繁荣是怎么出现的，我们还得从当时的世界形势开始说起。1970年，日本的丰田汽车在美国大获成功，以其为首的日本产品一拥而入进入美国，直接把美国的制造业砸了个七零八落。

无数美国人走上街头，狂砸日本车，发泄他们心中的愤怒：他们是没活干的汽车工人，砸日本车是为了发泄心中的怒火。

(美国人砸日本车)

这带来的直观反映，就是美国贸易赤字大大增加。1984年，美国对日本赤字达到368亿美元，1985年就变成了496亿，一年时间就上涨了35%！可以说，那时候美国的经济面临着巨大的问题。

另一个超级大国苏联呢？比美国更完蛋。苏联1979年开始打阿富汗战争打了十年，1986年又发生了切尔诺贝里核电站泄漏，东欧经济失衡，人心浮动…比起美国，苏联的问题更大。

两个老大自顾不暇，下面的小弟就吃的盆满钵满了。也正是在美苏两国焦头烂额的大背景下，日本开始发力了。尤其是1985年，美日英法德五国签订了广场协议之后，日本就踏上了快车道。

（广场协议）

所谓广场协议，简单来讲就是在纽约广场饭店签订的，因为美元汇率过高导致赤字太大，让四国帮忙的协议。广场协议之后，日元飞速升值，美元能够兑换成的日元越来越少。

这造成的影响有两个：第一个，是日元升值，出口企业的利润就下降了。很好理解，虽然日元更值钱了，但外币不值钱了，换的日元少了，做外贸的可不就吃亏了吗。

1986年一年，日本的出口企业就损失了八兆日元。以兆计数的钱啊！日本政府为了避免问题越来越大，就放宽了企业融资，降低了贷款利率来帮助企业。

第二个影响呢？是外来资本大量流入。也很容易理解，现在全世界汇率都在跌，钱越来越不值钱，肯定要找一个最保值的货币。

左看看，右看看，未来的亚洲金融中心日本似乎不错，就你了！

（日本成为了许多外来资本的避风港）

然后出现的现象，就是买地：外来资本买地，因为他们来日本本来就是防止钱不值钱的，而日本又是一个跟我国文化关联性很重，买什么都不如买土地的国家，因此外来资本为了防止钱贬值，大量购入土地。

企业呢？也在买地。外来资本涌入使得地价攀升，他们亏得够多了，为了账目好看一点，就从银行贷款买地，坐等土地升值。

这里还有一个小的影响因素：银行放低了贷款利率，势必就要降低存款利率，拉动内需。1986年，日银的活期利率降为了0.26%，跟没有一样。

而相对的，则是日本的房价逐渐走高。老百姓省吃俭用就那么点钱，银行利率下调钱变少，房价节节攀升越来越高，这买哪个还用想吗？

于是，大量的民间资本也涌入了房地产市场。

在多重影响之下，日本的土地价格越来越高，都已经不是节节攀升那么简单了，简直就是坐火箭一样往上涨！1986年，东京地价涨了23.8%，1987年，涨了65.3%！

（日本房价可怕的涨幅）

到了最后，日本的房价达到了一个让所有人都瞠目结舌的地步：总地价1842兆元。什么概念呢？那时的美国，总地价是403兆元，一个日本，可以买下四个美国！

几乎所有有点钱的日本人都去投资房地产了，房地产的风甚至还影响到了别的行业从业者的思维。

在龙珠中，悟空的敌人弗利萨登场时，他手下的小弟就说过这么一句话：弗利萨是宇宙帝王，征服了地球后会高价卖给其他种族。看起来是不是有些眼熟？

把地球换成房子，弗利萨换成房地产大亨，是不是就熟悉很多了？没错！就连闻名世界的七龙珠故事都受过房地产思维的影响！宇宙中的帝王都要卖房子挣钱，看来房地产真的很挣钱。

（宇宙地王也得靠卖房子挣钱）

在那时的东京流传着这样一个笑话：如果天皇愿意把皇居贡献出来，我能去跟美国换一个加州。虽然天皇不会卖皇居，美国也不可能卖加州，但一块地和一个州对比，足以说明当时日本地价的高昂与可怕了。

三、巅峰之后，泡沫消散

但再好看、再繁华的泡沫也只是一个漂亮的泡泡，终究会破的。沉迷在纸醉金迷、灯红酒绿下的日本人很快就为此付出了代价，并告诉了所有人，脱实向虚，萧条产业，全部投入房地产是没有好下场的。

（日本泡沫破灭）

这么来看，日本的房地产很像是一个击鼓传花，每传一次，价格都会上涨直到涨到天花板，涨无可涨，房价就会boom的一生爆炸。然后所有人开始往回传，房价迅速下跌…这正是日本1989年时面临的问题。

那时，日本的泡沫经济已经来到了顶峰，所有的经济指标状况空前，但实体业每年产出就这么多，你钱再虚，吹的泡泡再大，实体业跟不上也白搭。

是，实体业价格能翻十倍，三十倍，五十倍甚至一百倍，可他不能翻两百倍、三百倍啊？投机者失去了欲望，日本的土地价格就开始飞速下跌。

（破碎的泡沫）

而在1990年，日本管控金融的大藏省发布了《关于控制土地相关融资的规定》法律条文之后，房地产的走向就开始失控了：就像是一台在公路上开到了180的跑车。

你不减速一下子按刹车，跑车就会开始飘移、不受控制了。随着土地价格的下降，率先受到冲击的就是房地产行业息息相关的股市。

1990年，股市价格开始逐步下跌，1991年，土地价格也开始大幅下跌，1992年3月时，日本的日经平均股价不足两万点，比起1989年几乎少了一倍！而到了八月份时，日经股价更是跌到了只有一万四千点。

（日本股市）

几乎是在转瞬之间，还在欢呼雀跃的日本人就迎来了末日：企业和银行开始抛售地产，可谁会买赔钱货？只能不断下降价格回笼资金，这就形成了踩踏效应，于是价格循环往复，继续下跌…

东京港区CBD附近有一片地，这块地在87年的价格是2.1兆元。等到了1997年时，这块地的价格变成了3723亿，仅有87年时的七分之一！这还是东京的地价！

（图文无关）

更惨的，是那些把大量现金投入房地产中买房的普通人。1991年青山南骨堇通附近的一个民宅当时的价格是1.6亿元，等到了96年的时候，这座楼以730万元的价格倍贱卖出去。

较之最高价格，足足跌了二十二倍。

四、自杀率升高的‘平城废宅’

房地产的下跌与许多民众的生活息息相关，尤其是那些贷款买房子的人。他们背上了高额的负债，手中的资产却飞速缩水。

有的日本家庭无力还款，只能让孩子辍学打工、妻子出去进行皮肉生意快速来钱负担债务，防止仅有的房子也被波及。

（图文无关）

但更惨的日本人，却是在一个又一个倒闭、缩减的企业中被裁员，丢掉饭碗，身上还背着债务。他们去借高利贷，去赌博…下场已经注定。

据统计，泡沫戳破之后，日本每年的自杀人数由每年的两万增长到了三万四千以上，日本女生再也没有四个钱包，日本男生也失去了进取的动力。

许多人怀念着那个虚假繁荣的时代，怀念着他们可以大肆花钱，宛若世界主宰的时代。更有人将所有错误都怪在社会，怪在过去的政策上。

在之后，就是著名的‘平城废宅’时期了：失去了欲望的日本男性有相当一部分呆在家中，不出去工作，成为了宅男。这种心态上的变化，似乎也反映出了社会的逐步改变。

（平成废宅的出现和社会是密不可分的）

参考资料

张松峰. 日本房地产泡沫的经济史鉴[J]. 宏观经济管理, 2005.

日本房地产泡沫经济的教训[J]. 住宅与房地产:综合版, 2007.